マンションの外壁塗装について 改修のタイミングや費用の目安 | 株式会社ニーズワン

コラム
2022年7月12日

マンションの外壁塗装について 改修のタイミングや費用の目安

マンションの維持に欠かせないメンテナンスの1つが外壁塗装です。

しかし、外壁のメンテナンスのタイミングや、塗装工事の費用について詳しく知らない方も多いでしょう。

そこで今回はマンションの外壁塗装について、改修のタイミングや費用の目安を解説します。

合わせて外壁塗装の必要性や塗装工事の流れも紹介するので、参考にしてください。

 

 

そもそもマンションの外壁塗装って必要なの?

マンションの外壁は定期的にメンテナンスをする必要があります。 マンションの外壁塗装が必要な理由は下記の3つです。
年数が経過すると汚れが目立つようになるから
外壁の塗膜が劣化すると雨漏りやコンクリートの劣化につながるから
マンションでは外壁の張替えや建物の建替えが難しいから

外壁塗装が必要な理由の1つが外観の見た目が悪くなるからです。美観性が乏しいと入居者数に影響を及ぼす可能性があるため、想定通りに収益やマンションの価値を上げられなくなることもあるでしょう。 もう1つの理由が、外壁の塗膜の劣化を防ぐためです。マンションの外壁は雨風や太陽にさらされます。外壁塗装は美観性を整えることに加え、建物を塗膜で守る効果があります。外壁の塗装が劣化しているのを放置していると、雨漏りや建物自体の劣化などにつながる恐れがあるため、定期的にメンテナンスして外壁塗装をやり直さなければなりません。 また、マンションでは外壁の張替えやマンション自体の建替えが難しいことも、外壁塗装が必要な理由です。マンションには常に何世帯かが居住しているので、外壁が劣化したからといって簡単に外壁を張替えたり、マンションを建替えたりすることはできません。そのため、長い目で修繕の計画を立てたり、外壁を塗り替えたりする必要があるのです。

 

外壁塗装のタイミングは?

外壁塗装のメンテナンスのタイミングは、10年周期から15年周期で行うことが推奨されていますが、実際にはその周期が訪れる以前に外壁の塗り替えが必要になるケースもあります。そこで、どのような状況で外壁塗装のメンテナンスや塗り替えが必要になるのか解説します。 下記の症状がみられる場合は注意が必要です。


雨漏りが発生している場合
幅0.3mm以上のクラックがある場合
鉄筋コンクリートが剥離している場合
チョーキング現象が起きている場合
カビや苔が発生している場合

 

雨漏りが発生している場合

雨漏りが発生しているなら、外壁の塗り替えを早急に検討しなくてはなりません。
外壁から雨漏りが発生している場合、外壁のクラックから雨水などが侵入しているケースが多いためです。そのため、できるだけ早く外壁のメンテナンスをする必要があるでしょう。

幅0.3mm以上のクラックがある場合

外壁にクラックが発生している場合も、クラックを補修してから外壁全体の塗り替えが必要となります。
細かいクラックでは外壁表面だけの問題となる可能性がありますが、0.3mm以上のクラック(ひび割れ)がある場合は、外壁を貫通している恐れがあります。建物内部に水が回りやすく、先述したような雨漏りの原因となるケースもあるため、業者に確認してもらう必要があるでしょう。

鉄筋コンクリートが剥離している場合

鉄筋コンクリートが剥離している場合も、外壁塗装が必要になると考えておきましょう。
コンクリートの剥離は、コンクリートが中性化し、内部の鉄筋が侵食しているために起こります。つまり、構造体に影響が出ている可能性があり、危険な状態といわざるを得ません。 剥離部分を補修した後に外壁塗装が必要ですので、業者への相談をおすすめします。

チョーキング現象が起きている場合

外壁にチョーキング現象が起こっている場合も、外壁のメンテナンスを検討しましょう。
チョーキング現象とは、外壁に白いチョークのような粉が付く現象のことをいいます。チョーキング現象は、外壁塗膜の劣化の初期症状で、建物を保護する塗膜の効果が薄れていると判断できます。将来的に大きな影響が出ないようにするためにも、放置せずにしっかり対応することが重要です。

カビや苔が発生している場合

マンションの外壁にカビや苔などが発生している場合も、メンテナンスするべきタイミングといえます。カビや苔、藻などを放置すると、外壁の塗膜の効果がなくなってしまうためです。
高圧洗浄で除去できるような初期症状であれば大きな問題にはなりませんが、時間の経過とともに外壁に及ぼす影響が大きくなるので、注意が必要でしょう。

 

マンション外壁塗装の流れ

マンションの外壁塗装の工程は下記のとおりです。


外部の足場の設置
シート養生の設置
高圧洗浄による外壁の洗浄
既存外壁の下地処理の実施
塗装箇所以外の養生
コーキングの打ち直し
下塗り塗装
中塗り塗装
上塗り塗装
養生と外部足場の解体撤去
後片付けと清掃(完了)

マンションの外壁塗装は足場が無いと作業が危険なため、外部足場の設置が必須です。外部ビデ足場や枠組足場を使うのが一般的ですが、単管足場やゴンドラを使うこともあります。また、外壁塗装では風などによって塗料が飛散するため、シート養生の設置も行わなければなりません。 その後、外壁を高圧洗浄機などで洗浄して、必要箇所への補修や下地処理をします。その他開口部などの養生やコーキングを打ち直したら塗装準備は完了です。 外壁塗装では、外壁と塗料の粘着性を高めるシーラーやフィラーを塗る下塗りと、色を付けるための中塗り・上塗りを行います。計3回の塗装が完了し、乾燥すれば塗膜が形成されます。その後は養生や外部足場を撤去して、後片付けと清掃が済めば、外壁塗装工事は完了です。

 

外壁塗装にかかる費用の相場は?

先述したように、外壁塗装工事は実際の塗装以外にもさまざまな工程があり、すべてに費用が発生します。また、外壁塗装を依頼する業者や塗料の種類・グレードなどによって、工事費用は変動すると考えておきましょう。 費用を抑えるために、安い塗料を使うことも可能ですが、耐用年数が短くなり、結果的にメンテナンスの回数が増えるケースもあるので、慎重な判断が必要です。 工事費用の詳細は建物の立地や形状、仕様などで大きく変わりますので、見積もりなどで確認しましょう。

 

業者選びの基準

外壁塗装で重要なのが、どの業者に施工を依頼するのかということです。業者によって使用する塗料や工程で工事金額が変動しますし、今後のメンテナンスにも関わってくるからです。ここでは、外壁塗装を依頼する業者選びの基準を解説します

 

工事費用が極端に安い業者は避けること

気を付けたいのが、工事費用が極端に安い業者は信用してはならないということです。

外壁塗装を依頼する側として、コストをできるだけ抑えたいと考えるのは自然なことです。しかし、工事費用が極端に安い業者は、グレードの低い塗料を使う可能性が高くなります。グレードの低い塗料は耐久年数が短く、結局メンテナンスの回数が増えてコストパフォーマンスが低下する要因になりかねません。

あまりにも安い見積もりを出してくる業者は、避けるようにしましょう。

信頼できるかどうかを基準にすること

外壁塗装の業者を選ぶ場合は、業者の実績や信頼性を基準にしましょう。 これまでの外壁塗装の実績や業者が使用する塗料の種類・グレード、具体的な施工内容、見積もりなどを確認してください。また、不安な点を質問した際の対応も確かめてみましょう。その上で、総合的に信頼できるかどうか見極めることが大切です。

 

ニーズワンの外壁塗装

ここでは我々ニーズワンが施工する外壁塗装について紹介します。我々は、ミスを防ぎつつ、より確実な施工をするため、さまざまな工夫を凝らしています。

塗り忘れ・塗装ミスを防ぐ

外壁塗装において塗り忘れや塗装ミスを防ぐために、私たちが行っている工夫は下記のとおりです。
工程ごとに塗料の色を変える
丁寧な養生をする
外壁の塗装工事で耐候性を高めるためには重ね塗りが必要です。しかし、同じ色で塗装すると、何度目の塗装なのかわかりづらくなり、塗装のミスが起こりやすくなります。結果、外壁の耐候性が落ちてしまい、悪い影響を及ぼしてしまうのです。 そこでニーズワンでは、工程ごとに塗料の色を変え、どの工程なのかを一目で判断できるようにしています。 また、塗装後の美しさを守るためには、丁寧な養生が欠かせません。我々は、塗装工事前に養生を丁寧に行うことで、塗料のはみ出しや飛び散りを防ぎます。

外壁の元から治す

アスファルト防水工事の一連の流れは下記のとおりです。
1 既存物(金物など)を一時撤去
2 補修できない既存防水層を撤去
3 下地のコンクリートを平らに整える
4 施工部分の清掃
5 下地活性剤の塗布
6 新規アスファルト防水を施工
7 アスファルト防水の上に保護塗料を塗布
8 撤去した金物などを再設置
9 完了

アスファルト防水工事では、笠木などの金物を撤去して行われます。笠木の防水性能が低下している場合は取替えが必要ですが、状態によっては再利用して工事費用を抑えてくれる業者もあるようです。
その後は補修の利かない既存防水層の撤去や、下地となるコンクリートの補修などを行い、しっかりと清掃してから本格的な施工が始まります。下地と新規の防水層との密着性を高めるために下地活性剤を塗布した後、新しくアスファルト防水材が設置されます。
アスファルト防水工事は熱工法・常温工法・トーチ工法とさまざまな工法があるのが特徴です。
熱工法では200度以上に加熱されたアスファルトを用いて、2枚から4枚のアスファルトルーフィングシートを積み重ねます。常温工法(自着工法)は、裏面に粘着剤がコーティングされた改質アスファルトシートを下地に貼り付ける工法です。トーチ工法では、トーチバーナーを使いながら、アスファルトルーフィング材を下地のアスファルトに溶着させます。
防水層を施工したら、保護塗料を塗布して対光性を高め、防水層の寿命を高めるための処置を行います。最後に、撤去した笠木などの金物を再設置して防水工事は完了です。

シート防水工事の流れ

外壁塗装は隠すのでなく、元から治す根治治療であるべき、というのが我々の考えです。そのため、鉄部の錆を入念に落として防錆塗料を塗ったり、劣化した塗膜を丁寧に剥がしてから下地を平滑に処理したりして、新しい塗膜がしっかり定着させるための作業を行います。 この一手間がマンションの対候性と美観性を同時に守るために重要になります。

外壁塗装する前に気を付けるポイント

外壁塗装を実際に行う前には、入居者への工事説明会や周辺住民などへの連絡やフォローを行いましょう。 マンションの規模によって異なりますが、外壁塗装工事は2カ月から3カ月程度の期間が必要です。工事期間中は工事関係者の出入りがある他、外部に洗濯物を干せない、騒音や臭いが発生するなど、入居者や周辺住民へ何らかの影響があるものです。事前の工事説明会や連絡、フォローなどを行っていなければ、クレームにつながることもあるでしょう。 スムーズに工事を進めるためにも、工事説明会や事前連絡、フォローを欠かさないようにしてください。

まとめ

今回はマンションの外壁改修のタイミングや費用相場などについて解説しました。 外壁塗装はマンションの美観性や耐久性を維持するために必要なものです。周期的なメンテナンスはもちろん、修繕が必要と判断される場合は、速やかに業者に相談することをおすすめします。 本記事を参考に、外壁塗装への理解を深めておきましょう。

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